FAQ

고객님이 자주찾는 질문과 답변을 확인하실 수 있습니다.
계약,계약서
  • 해지 공사 소음

    주택인대차분쟁조정위원회의 조정 사례

     

    임차인 - 공사 소음으로 일상생활에 지장을 받았고 임대인에게 문의 했으나 공사가 지속되어 해지를 원함

    임대인 - 공사는 길지 않고 수리해야 하는 상황에서 어쩔 수 없으므로 임차인은 이를 수인해야한다. 

     

    주택임대차분쟁조정위원회 조정 결과 대법원 2009다96984 참조 

    민법 제 623조 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다. 

    민법 제625조 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인은 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다. 

    민법 제 390조 임대인의 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고, 임대차계약을 해지할 수도 있다. 

     

    서울중앙지방법원 2014나13609판결

    수선이불가하고 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 인도받은 직후라면 해제를하는 것도 가능하다. 

     

    조정위원회, 지방법원의 결과를 거쳐야 한다.

  • 등기 공동주택의 등기확인

     

    표제부의 대지권 표시란에 대지권의 대상인 토지에 대하여 "별도등기있음"이라고 기재되어 있는 경우, 

     

    경매절차에서 대지권에 관한 경락대금이 선순위근저당권이 되면서 임대차 보증금을 돌려 받지 못할 수도 있다.

     

    확인을 안한다면 중개업자에게 배상책임이 있습니다. 

     

  • 재계약 증액으로 재작성

    1. 등기부등본을 확인해서 추가로 설정된 근저당권 또는 변동된 권리관계 등이 있는지 확인

     

    2. 증액된 금액을 포함한 전체 금액을 기재하고 특약사항란에 [임차보증금 ()원을 증액하면서 기존 계약을 연장하기로한다]or[기존임대차계약기간 만료로 인한 보증금 증액 및 기한연장에 따른 재계약서 작성이다] 등 전 계약서에 연장된 계약임을 밝힌다.

     

    3. 증액한 계약서도 확정일자를 받아 보관해야만 증액된 부분에 대해서도 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 발생한다.

  • 대리인과의 계약 부부의 자격으로 대리인

    부부 간에 일상가사대리권

    민법 827조에 따라 '일상의 가사'는 공동생활을 영위하는데 필요한 통상의 사무이므로 부동산 처분행위는 속한다고 할 수 없다. 

     

    대법원 2008다95861 판결 

    민법 126조 소정의 표현대리가 되려면 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 객관적인 사정이 있어야 한다. 

  • 위반건축물 위반건축물 계약

    임대차의 경우 (2007.6.21.전원합의체 2004다26133판결)

    2007년 대법원 전원함의체에 대항력만 인정하고 확정일자에 따른 우선변제권을 인정하지 않았던 견해를 변경해서 다세대주택에 미등기 주거(옥탑, 주차장방)라도 대항력과 확정일자를 갖추면 경매시 "대지"의 환가대금에서 확정일자에 따른 우선변제금을 받을 수 있다고 판시 

     

    주택임대차보호법에 위반건축물도 보호가 되므로 임대차의 경우 강제철거와 같은 특이한 경우를 제외하고는 큰 피해는 없다.

     

     

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    매매의 경우

    주택용도로 이용할 수 없는 곳을 임의로 주택으로 이용할 경우에 걸리면 이행강제금을 받는다. (ex. 근린생활시설용도를 주거용으로)

    건축법에 연간 2회 이내로 내게 되어 있으나 대부분 구청에 따라 상이하게 다르다.

    위반된 면적에 의해 금액이 다르다.

     

    2019.04.23 이행강제금 변경 (건축법 제79조 1항, 5항, 6항  제80조 1항, 2항, 5항 / 서울특별시 건축조례 45조)

    연 2회 부과하는 이행강제금 누적기준은 최대 5회였으나 시정될 때까지 부과하는 것으로 변경되었다.

     

    서울시 건축 조례 45조 3항

    1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과 

     

    즉, 위반건축물에 새롭게 해당되는 경우 시정될 때까지 부과된다.

  • 등기 등기에 가등기

    등기부등본에 가등기가 있는 경우

    예전에 가등기가 잡힌 경우 담보가등기 또는 소유권이전청구가등기인지 알 수 없다.

     

    담보가등기의 경우 근저당권과 달리 피담보채권액(얼마를 빌렸는지), 이자, 변제기 등이 나타나 있지 않아 주의해야한다.

    경매에 있어 저당권과 같은 효력을 가지고 채권자가 가등기 순위에 따라 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있다.

     

    소유권이전청구가등기의 경우 가등기권자와 현재 소유자 모두의 동의를 받고 계약서를 작성한다면 된다.

     

    담보가등기와 소유권이전청구가등기 구분 (대법원 98마1333)

    등기부상 원인이 매매예약으로, 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 가등기 여부가 결정되는 것이 아니다. 담보가등기인지, 소유권이전청구권가등기인지는 등기로 판단하면 안된다. 

  • 대리인과의 계약 대리권의 효력발생

    법무심의관실(2017.05.31)

     

    민법 563조는 "매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."고 규정하고, 계약의 형식이나 첨부서류 등에 대해서는 특별히 규정하지 않고 있습니다. 따라서 민법 이외의 다른 법령 및 당사자의 약정이 없는 한 당사자의 인감증명서 및 위임장(대리인이 계약을 체결하는 경우) 등은 매매계약의 효력발생을 위해 반드시 첨부되어야 하는 것은 아니라고 생각됩니다. 

     

    사실적관계를 중요시 여깁니다.