전입신고를 통해 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

공동주택의 경우 잘못된 전입신고, 호수표시는 대항력과 우선변제권이 없으므로 반드시 확인해야 한다.

단독주택의 경우 잘못된 전입신고, 호수표시는 크게 문제가 되지는 않는다.

경매시 계약서를 분실한 경우

대법원 96다12474 

계약서를 분실or 멸실로 우선변제권이 소멸되었다고 볼 수 없다. 

확정일자를 부여받은 기관(등기소, 주민센터, 구청, 공증인사무소 등) 등에서 확정일자부 또는 확정일자 발급대장 사본을 교부 받고 중개업소에서 보관중인 임대차 계약서부본을 교부받아 경매에 제출하면 된다. 

①대항력이란 이미 성립되어 발생하고 있는 법률관계를 제3자에게도 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 주택임대차보호법상의 대항력은 주택의 점유와 전입신고를 모두 갖추어야 인정됩니다. 대항력은 갖춘 임차인은 주택임대차보호법의 여러 보호를 받을 수 있습니다.

②확정일자란 주민센터나 세무서 등에서 임대차계약서에 고유번호와 특정날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것으로 확정일자를 받으면 대항력을 갖춘 것을 전제로 하여 경매절차 등에서 확정일자순에 의한 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.

우리나라법제상 아주 특수한 경우를 제외하고는 자력구제가 금지되어 있습니다. 따라서 임대인 스스로 보증금을 반환해 주지 않는다면 법적절차에 의할 수밖에 없는데 통상 내용증명으로 반환최고 후 보증금반환청구소송을 제기하는 것입니다. 그러나 소송은 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있고 새로운 집으로 이사를 해야 할 상황이라면 임차권등기명령제도를 이용해 임차권 등기를 한 후 이사하는 것이 좋습니다. 현실적으로 세입자들이 기존 집에서 보증금을 반환받아야 새로 계약한 집에 보증금을 치를 수 있는 상황이 대부분이라 임차권등기명령제도도 완전한 해결책이 되지 못하고 있는 실정입니다.

①우선 고객 스스로 보증금의 안전한 회수를 위해 소정의 보험료를 지불하고 가입하는 전세보증보험이 있습니다. 그 외 ②법적수단이 있으나 법적수단은 임차보증금을 100% 안전하게 회수 할 수 있는 완벽한 장치는 아닙니다. 단지 법적절차에 의할 경우 보증금 보호에 있어 임차인의 권리를 우선하여 유리하게 만드는 장치일 뿐입니다. 그런 제도로는 ⅰ)확정일자 제도, ⅱ)전세권등기, ⅲ)임차권등기명령에 의한 임차권등기(계약기간 종료 후 임대인이 보증금 반환을 안 할 경우), ⅵ)민법에 의한 임차권 등기 등이 있습니다.